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老房子迎新,科技公司杀回四环里
作者:佚名 /日期:2020-01-10 16:12

知春路创业、做大了就搬到郊区、买块地建设独立王国,这几乎就是北京大型科技公司选址的标准剧情,毕竟租在市区既贵又挤还分散。但近年,大型科技新贵开始染指四环内,掀起了一波小小的「逆郊区化」浪潮。这届科技新贵,为何喜欢进城务工?

知春路的翠宫饭店挂上了「京东科技大厦」的名牌;太阳宫的百盛商场成为大众汽车集团新总部;而西直门的万容服装市场将在今年具备入驻条件,变身「奇安信总部大楼」,如果再加上被字节跳动拿下大钟寺中坤广场和方恒时尚中心,科技公司对「旧房子」的偏爱简直要溢出屏幕。

奇安信集团前身360企业安全集团,拆分自360安全集团,后获央企中国电子入股,属于网络安全领域中的高成长企业。官网信息显示,其拥有超过6500名员工,Pre-IPO融资后估值超过200亿元。

而奇安信集团总部的前身是万容服装批发市场,后者曾是「动批」区域12家批发市场之一,于2017年6月27日正式闭市,之后便积极引入奇安信公司落地该楼宇。目前,该楼宇的外幕墙南京网站建设和内部精装修施工已经全部完成,实现楼宇亮相并具备入驻条件。天眼查信息显示,奇安信的住所已于2018年11月从朝阳区变更至西城区新街口外大街。

大众汽车集团则先搬一步,2019年10月,结束数十年分散办公、挥别三里屯西六街,大众汽车集团正式搬入V-Space(大众空间),这同样是一栋量身改造而来的建筑。V-Space前身是位于东北三环的太阳宫百盛商业中心,经两年改造后更名为中融信托广场,于2018年完成与德国大众的整体租赁协议取名为V-Space。

而在2019年初,京东买下翠宫饭店、今日头条买下中坤广场和方恒时尚中心的消息引爆关注。

如今,翠宫饭店已经挂上京东科技集团的招牌,同时,京东云计算、京东鸿云计算两家公司已经在此注册,翠宫饭店成为京东在北京互联网大本营的新据点,并被赋以「重返中关村」的感情色彩。

目前,情况较为复杂的中坤广场虽未有新进展披露,但据业内人士向选址960介绍,方恒时尚中心已经在进行内部装修。

在科技企业助推下,2019年,尽管租赁市场承压,北京仍凭近千亿大宗交易一举成为全球商业地产投资的顶流城市。

以前,向城市外围扩张几乎是大型科技公司的唯一选择,比如,腾讯、新浪、百度、网易、小米都把新总部建在中关村后花园的上地、西二旗区域;阿里、美团去了望京、酒仙桥区域;京东则进驻亦庄。

对于员工规模动辄上万的公司来说,郊区的优势是空间够大、政策和配套有保证;相反,市区则租金昂贵、大面积空间匮乏。

了解北京企业办公的业内人士向选址960介绍,在中关村,可以找到几千平米的租赁空间,但要集中租赁几万乃至几十万平米,几乎没有选择。而且,根据《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》,北京东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建写字楼。在这种情况下,一些大公司不得不多处租赁、分散办公。

「动批」区域就是一个典型,2017年11月30日,随着最后一家服装市场东鼎关闭,动批商圈内的批发功能退出历史舞台,12家批发市场疏解面积35万平方米,加上其它的楼宇改造升级,为动批转型之后的「金科新区」提供了超过100万平方米的空间。

如今,原万通市场变成了万通金融中心、原万容市场变成奇安信总部大楼、原天和白马市场变身北矿金融科技大厦、原四达大厦成为新动力金科中心;原世纪天乐市场变身北京金融科技中心。

数据显示,中证信息、相互帮等47家重点金融科技企业已被引入金科新区,注册资本金超过700亿元,金科新区的金融科技企业总数超过100家。利用2019年完成升级改造的楼宇空间,金科新区今年还将再引入20家具有标志性的金融科技机构。

除了动批、中关村电子一条街这样的整体商圈调整,一些位置极好的商场和酒店寻求通过「商改写」来摆脱经营不善,也释放出大面积空间。比如,开元名都大酒店被改造为信托大厦、东城区的三利大厦和三利百货被改造成中粮·置地广场、东三环的太平洋百货变身北京盈科中心。

这些载体都给大型科技公司的选址带来了新选择,尤其是那些不喜欢城乡结合部的企业,比如今日头条创始人张一鸣就认为,年轻人应该住在市区。

业内人士指出,由于功能改变,旧楼往往无法直接满足科技公司对于高品质办公的需求,外观、建筑、结构、机电、平面、立面、动线等都需进行不同程度的改造,这既需要雄厚资金也需要专业能力。而近年间,国内外资本、专业运营机构的活跃,渐南京网站建设渐扫清了障碍。

世邦魏理仕指出,北京对城区商办用地供应和开发的管控,一方面限制了投资者在增量市场的活动空间,另一方面利好存量市场的基本面及预期,催生了大量城市更新的投资需求。

一位长期从事企业选址的业内人士指出,科技巨头的选址关系重大,如果迟迟无法找到满意的大体量承接地,这些企业就有可能流失到其它区域,所以政府也在积极解决大型科技公司的安家问题。在这些企业的选址决策中,除了自发的市场行为,政府的积极促动不可忽略。

值得关注的是,今年紫光以66亿元拍下学院路北端一宗稀缺的办公和研发用地用于建设全球总部,以解决其在京企业办公及研发场所分散、紧缺的现状,成为又一个安家五环内的万人级大型企业。

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